ニューシティ東戸塚タワーズシティ「Beタワー」

日々進化する修繕技術。ファーマなら建物の価値を高めるコンサルティングを依頼できました

ニューシティ東戸塚タワーズシティ「Beタワー」管理組合理事長　松浦隆久様

■ 大規模修繕工事のやり方がまだ確定していない超高層マンション。ファーマでは安心して相談できました

―お住まいのマンションはどのような世帯数のマンションですか？

世帯数は326世帯です。私は竣工時の2004年から住んでいます。マンション居住者の皆さんも同時期の方たちが多いですね。ちょうど管理組合の理事長をやった2010年に統計を取ったとき、竣工時からいらした方の75％が継続的に入居されていました。マンションは買い替えられる人が多い中、この数値は高い比率だと思います。このマンションはもともと地元や近辺で暮らしていた方が多いとも聞いています。私自身もその一人になります。

―ファミリー層が多いマンションとなりますか？

そうですね。通勤に便利ということで単身で住んでいる方もいます。高齢者のご家庭も多くいらっしゃいますが、お子さんのいるファミリー層が多いという印象がありますね。そういったこともあるのか売買を目指しているというより定住したいという考えの方が多かったので、管理組合としては運営しやすい一面はありました。

―最初の大規模修繕時期はいつですか？またどのような修繕案件がでましたか？

大規模修繕工事については、2012年から2013年にかけてです。基本的に最初の大規模修繕工事については、国土交通省が定めているガイドラインに沿って行い、主には外壁の補修といったところが中心でした。

■ 建物の価値を上げる・生活の質を上げるための修繕を提案してもらえるメリットは大きいですね

―コンサルティングを依頼するというのは、いつの段階から決めていましたか？

管理会社にすべてをゆだねるのではなく、第三者の目を入れて修繕工事を行うという考えが管理組合にありました。自分自身がコンサルティングの仕事をしているので、コンサルタント会社に依頼すれば、十分に価値が出せるという判断をしていました。大規模修繕工事は億単位のお金がかかります。管理会社に依頼するとなると、どうしても利害関係が生まれやすく、利益相反の関係になりがちです。そこでマンション管理士さんを通じて、ファーマさんを紹介してもらいました。

■ 合意形成進めるには、修繕の専門知識をわかりやすく伝え、住人の要望を修繕に反映させる作業が必要

―ファーマに依頼しようと決定された理由は？

まず2011年に診断のところからお願いしました。大規模修繕は将来を見据えての修繕、そして永いスパンでの工事が必要になります。そうした中、こちらの疑問にすぐに返事がもらえることや、日々進化している修繕の技術なども分かりやすく説明いただくというのは、信頼につながります。 お尋ねすれば、その時点で一番好ましい方法をアドバイスいただけるという安心感がありました。

―ご自身がコンサルタントをされているとなると、見る目も厳しかったのではないでしょうか？

マンションというのは、みなさんが同権利を持っています。修繕委員会だけで意思決定できるわけではありません。みなさんにわかるように説明する。そして合意形成につなげるというのは、とても大変なことです。 しかし、ファーマさんは、皆さんの興味ある部分を見つけ出し、うまく伝えるという情報の出し方も工夫していただきました。こうしたことも合意形成をしていくポイントになったと思います。

―コンサルティングを頼むとなるとその分費用がかかります。そこについては、どのような受け止めかたをされましたか？

修繕委員会を立ち上げて、そのメンバーが中心となりコンサルティング費用の中身を精査しました。建物のバリューアップ、住人が使いやすいような施設の修繕などを行った結果、本体工事費とコンサルティングの費用以上の価値であったと思います。

―そのあと、さらにファーマとの顧問契約をされています。

1回目の大規模修繕工事について満足する結果を得ました。つぎの2回目についてよりコストパフォーマンスを上げたいという狙いがありました。生活しているとマンションのどこかに修繕箇所がでてきます。そうした小さな修繕もそのままにすると、大規模修繕につながる事項になる場合もあります。それなら顧問契約をし、日常的にファーマさんに見ていただくことで、つぎの大規模修繕工事のコストパフォーマンスを上げることができると判断しました。

ーファーマに依頼してよかった点は？